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远洋“地产金融”套现86亿 这一次是北京朝阳写字楼

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发表于 2018-12-24 12:40:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
观念地产网北京房企远洋集团在探究“房地产金融”的道路上越行越远。这次它设立了一个基金,并把本人旗下一个商业综合体项目放了进去。
12月23日,远洋公告表示,全资子公司新耀环球有限公司,与工银国际投资管理有限公司的全资隶属永帆国际有限公司,分别出资钱9亿元的等值美圆设立一个基金公司:SOL Property Fund GP II Limited。
而该基金公司设立的目的,是为了设立物业基金,收买远洋全资子公司迅荣创富有限公司持有的,位于北京市朝阳区CBD中心区的一个商业综合体——远洋光华国际。
材料显现,远洋光华国际于2009年落成,总建筑面积约10.8万平方米,共有写字楼、效劳式公寓、商业三种业态。写字楼局部分共分AB、C两座。AB座一体相连,C座独立成栋;其中,AB座建筑面积5.31万平方米,规范层面积2492.5平方米;C座面积5.27万平方米,规范层面积2513.96平方米。
项目目前由西门子中国、甲骨文、普华永道会计事务所、葛兰素史克(中国)等企业租用。截至2018年6月30日止六个月,该物业产生租金收入总额约钱1.56亿元(未经审核),出租率约为93%。
上述收买的代价约为53.8亿元,出卖完成后,远洋光华国际项目将不再并表。远洋估计,出卖事项产生的未经审核除税前收益估量约为17.95亿元,该笔资金将用作普通营运需求。
这也是近半个月内,远洋接连推进的第二笔房地产金消融买卖。12月13日,该公司以北京的远洋将来广场、远洋山水将来汇,以及位于天津的远洋将来广场三个项目作底层资产,发行范围为32.03亿元的ABS产品。
其中,北京的远洋将来广场、北京远洋山水将来汇、天津远洋将来广场建筑面积分别为6.2万平方米、2.7万平方米和16.6万平方米。远洋以此发行的ABS优先级分为A1、A2两档,其中,A1档发行利率为5.5%、A2档发行利率为6%。
粗略计算,远洋近期经过物业基金、类REITs等金融手腕,已累计将旗下四个商业项目套现约达85.83亿元。
针对上述地产金消融手腕,远洋表示,随着投资物业体量的不时扩展,集团正在构成和树立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作形式。目前远洋持有性物业范围约达360万平方米,主要位于北京、上海等城市。
另一方面,拿一些比拟优秀的底层资产做资产证券化、金消融,也是地产公司目前比拟好的筹资方式,“这也正成为市场的一种趋向”。
以最新出卖远洋光华国际为例,远洋收回的现金流还可以降低集团的杠杆比例,及优化集团的财务指标。这被视为远洋针对财务负债优化而寻求商业项目的退出。
观念地产新媒体理解,截至今年6月30日,远洋总资产到达2192亿元,同比上涨14.22%;但负债亦到达1571亿元,增速17.94%;同期负债率为71.66%,到达近年来的高位。
因而,就有业内人士剖析以为,远洋这次设立基金收买旗下的项目,就相当于一次“套现”。至于为什么不直接出卖项目的股权,由于“做成基金以后会比拟有想象空间和操作性”,以后这个项目还能够变成底层资产做证券化。
同时,房地产金消融也是远洋近年来不断偏重探究的业务。在“投融管退”中,远洋此次就是以股权的方式做项目投资的“退出”。
据理解,远洋在2010年设定第三步开展战略,提出了“具有投融资才能的房地产投资管理公司”的愿景,房地产金融归入远洋的中心主业,并希望构建“实业+金融”的形式。
公司董事局主席兼总裁李明就曾对表面示:“除了住宅业务,其他业务远洋更多是希冀以投融资的方式去展开,以管理人或投资人的身份,收取相关的管理费或投资收益。”
2011年,远洋曾尝试与KKR集团在成立双GP基金平台,投资中国房地产市场。2017年,远洋资本就曾经与工银国际基金搭建了“远洋-工银持有型物业基金”,范围50亿元。
中信资本董事总经理,主要担任募资和业务开展的董伟海在承受观念地产新媒体采访时,曾表示:“国内的资本市场逐步成熟,国内的机构投资人在这方面的投资,特别是在办公楼的投资,这些年是明显加大的。“
同时,ABS和类REITs等给商业物业的退出提供了一个新的思绪、一个新的途径。所以近年来商业物业的买卖比拟活泼。“近一年有一些变化,关于有些开发商来说,它可能会欢送基金以股权的方式投进去,这是帮它处理资本金的问题。”董伟海称,这方面商业物业有一个比拟大的需求,由于商业物业的投资金额很大。
同时,关于房地产企业来说,目前也是一个出卖项目的好机遇。
光大安石资产管理副总裁不久前曾通知观念地产新媒体,在目前资本市场“钱紧”的状况下,“如今是一个将资产卖出的好机遇”。市场状况不会一时好转,否则将来现金流出问题了,到后面会更费事。
可供佐证的案例是,12月21日,市场传言黑石拟以12亿美圆(约合82.75亿钱),收买丰树集团旗下上海怡丰城及其相邻办公大楼。
上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资额约钱50亿元。与出让价钱相比计算,若疏忽运营费用、相关债务等开支,丰树便凭仗该项目便取得将近30亿元的收益。

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